사무실 이전을 준비할 때 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 이것입니다.

"우리 회사에는 몇 평의 사무실이 필요할까?"

가장 간단한 방법은 직원 수에 일정한 1인당 면적을 곱하는 것입니다.

하지만 같은 50명의 회사라도 실제 필요한 사무실 면적은 같지 않습니다. 임원실이 몇 개인지, 어떤 규모의 회의실이 필요한지, 업무석은 어떻게 구성하는지, 라운지와 폰부스, OA, 수납공간은 얼마나 필요한지에 따라 필요한 면적이 달라지기 때문입니다.

OfficeFlow는 그래서 직원 수만으로 사무실 규모를 결정하지 않습니다.

우리 회사에 필요한 공간을 먼저 구성하고, 각 공간의 계획면적을 적용해 실제 업무공간을 계산합니다. 여기에 통로와 배치에 필요한 여유공간을 반영해 필요 전용면적을 계산하고, 마지막으로 건물의 전용률을 적용해 실제로 검토해야 할 예상 임대면적을 산출합니다.

OfficeFlow 공간 분석 흐름

이 페이지에서는 OfficeFlow가 공간을 분석할 때 사용하는 계산 방법과 주요 기준, 각 데이터의 의미와 한계를 설명합니다.

01직원 수보다 먼저 필요한 공간을 정의합니다

사무실 필요면적은 직원 수만으로 결정할 수 없습니다. 같은 인원의 회사라도 다음 조건에 따라 필요한 면적이 달라집니다.

• 팀원석과 팀장석의 크기
• 임원실의 수와 규모
• 회의실의 개수와 수용인원
• 폰부스나 집중업무공간의 필요 정도
• 라운지와 탕비공간의 규모
• OA, 수납, 창고 등 지원공간의 필요 정도

따라서 OfficeFlow는 직원 수 → 면적이 아니라, 직원 수와 업무 특성 → 필요한 공간 구성 → 면적 순서로 접근합니다.

실제로 GSA의 공간계획 방법론 역시 조직의 공간 요구량을 산정할 때 개별 공간의 종류, 면적과 수량을 먼저 산정한 뒤 circulation을 반영해 전체 usable area를 계획하는 구조를 설명합니다. OfficeFlow 역시 우리 회사에 실제로 필요한 공간을 먼저 정의하는 것에서 공간 분석을 시작합니다.

02공간 유형별 계획면적을 적용합니다

필요한 공간이 정해지면 각 공간에 OfficeFlow의 공간별 계획면적을 적용합니다. 같은 업무석이라도 책상 규격에 따라 필요한 면적이 다르고, 같은 회의실이라도 수용인원과 가구구성에 따라 필요한 면적이 달라지기 때문에 하나의 고정값을 모든 공간에 적용하지 않습니다.

이 값들은 현재 OfficeFlow가 실제 업무공간을 계산할 때 사용하는 공간별 적용값입니다.

위 면적은 국내 오피스의 평균값이나 법정 설계기준을 의미하지 않습니다. OfficeFlow가 사무실 이전 초기 단계에서 필요면적을 산정하기 위해 사용하는 공간별 계획면적입니다. 실제 필요한 면적은 가구 규격, 좌석 간격, AV 설비, 수납 방식, 공간 형태 및 배치 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

03실제 업무공간의 합계가 곧 전용면적은 아닙니다

OfficeFlow에서는 업무석, 임원실, 회의실, 라운지, 폰부스, OA, 탕비, 수납·창고 등 기업이 실제 사용 목적으로 구성하는 공간의 합계를 '실제 업무공간'으로 계산합니다.

각 공간의 계획면적에 필요한 수량을 적용하면 실제 업무공간의 합계를 계산할 수 있습니다.

하지만 이 합계가 곧 필요한 전용면적은 아닙니다.

사무실에는 각 공간 사이를 이동하기 위한 통로가 필요합니다. 또한 의자를 사용하고 가구를 배치하며, 공간과 공간을 연결하기 위한 여유도 필요합니다.

GSA 역시 Net Area와 Circulation Area를 구분하며, workstation이나 office뿐 아니라 conference room, storage, break room 등의 support space를 Net Area에 포함하고 여기에 Circulation Area를 더해 Usable Area를 산정하는 구조를 설명합니다. OfficeFlow 역시 같은 이유로 실제 업무공간과 통로·배치 여유를 구분해 계산합니다.

04통로와 배치에 필요한 여유공간을 반영합니다

OfficeFlow는 초기 공간계획에서 최종 전용면적의 33.6%를 통로 및 배치 여유공간으로 적용합니다. 따라서 실제 업무공간의 합계가 최종 전용면적의 66.4%가 되도록 역산합니다.

예를 들어 실제 업무공간의 합계가 100평이라면,

따라서 약 151평의 전용면적이 필요한 것으로 계산합니다.

실제 업무공간 66.4% + 통로·배치 여유 33.6% = 필요 전용면적 100%

왜 33.6%인가요?

33.6%는 법에서 정한 비율도 아니고, 특정 기관이 제시한 고정값도 아닙니다.

OfficeFlow가 사무실 이전 초기 단계에서 필요면적을 추정하기 위해 사용하는 실무 계획 기준(Planning Standard)입니다.

OfficeFlow는 이 기준을 설정할 때 해외 공간계획 Reference와 국내 오피스 공간구성 데이터를 함께 참고했습니다.

미국 General Services Administration(GSA)과 Gensler의 Circulation: Defining and Planning은 일반적인 공간계획의 경험적 기준으로 Circulation Area가 전체 Usable Area의 약 25~40%를 차지한다고 설명합니다.

같은 자료는 실제 사무공간 사례를 통해, Open/Enclosed 공간 구성 비율에 따라 Circulation Factor가 28~38% 범위에서 나타난다고 제시합니다. 이 사례들의 수치를 평균 내면 약 33%로, OfficeFlow가 적용하는 33.6%와 비슷한 수준입니다. 다만 이 '평균 33%'는 GSA가 직접 제시한 값이 아니라 OfficeFlow가 사례 수치를 계산한 결과이며, OfficeFlow의 33.6%가 이 계산에서 도출된 것도 아닙니다. GSA 자료에서 확인할 수 있는 것은 특정 평균 숫자보다, 공간 구성에 따라 통로·여유 비율이 상당히 달라질 수 있다는 공간계획의 일반적인 경향입니다.

또한 workplace planning 실무자료인 Duvall과 Whitney의 연구(2018)는 기존형(Legacy) 오피스의 circulation이 일반적으로 25~35% 수준이며, 보다 개방적인 오피스에서는 40~45% 이상까지 나타날 수 있다고 설명합니다. 이 자료 역시 오피스의 circulation 비율이 하나의 고정값이 아니라 공간 구성과 배치 방식에 따라 달라진다는 것을 보여줍니다.

따라서 OfficeFlow의 33.6%는 GSA나 Duvall·Whitney의 숫자를 그대로 가져온 것이 아니라,

외부 공간계획 Reference(GSA, Duvall·Whitney) + 국내 오피스 공간구성 데이터 + OfficeFlow의 초기 공간계획 기준

을 종합적으로 참고해 설정한 OfficeFlow의 실무 계획값입니다.

※ 실제 필요한 통로·배치 여유는 건물 형태, 코어 위치, 기둥, 좌석 배치와 공간 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

05OfficeFlow는 데이터의 성격을 구분합니다

OfficeFlow의 공간 분석에는 여러 종류의 숫자가 사용됩니다. 하지만 모든 숫자의 의미가 같은 것은 아닙니다. OfficeFlow는 Methodology에서 사용하는 데이터를 크게 세 가지로 구분합니다.

External Reference

외부 기관이나 전문자료에서 확인되는 공간계획 관련 정보입니다. 예를 들어 GSA나 Duvall·Whitney의 circulation 관련 자료가 여기에 해당합니다. 외부 Reference는 OfficeFlow의 기준을 검토하고 설명하기 위한 참고 근거이며, 해당 기관의 값을 OfficeFlow 자체 기준인 것처럼 사용하지 않습니다.

Benchmark Data

실제 오피스 사례와 공간 DB에서 관찰되는 값입니다. Benchmark가 답하는 질문은 "실제 기업들의 오피스는 어떻게 구성되어 있는가?"입니다. Benchmark는 실제 사례의 경향을 이해하고 OfficeFlow 분석 결과의 상대적 수준을 비교하는 데 활용할 수 있지만, 그 평균값 자체를 모든 기업의 적정 기준으로 보지는 않습니다.

OfficeFlow Planning Standard

OfficeFlow가 초기 공간계획과 필요면적 계산에 실제 적용하는 값입니다. 예를 들어:

• 통로·배치 여유 33.6%
• 업무석별 계획면적
• 임원실별 계획면적
• 회의실별 계획면적
• 휴게·라운지별 계획면적
• 지원공간별 계획면적

등이 여기에 해당합니다.

새로운 Benchmark가 확보되었다고 해서 OfficeFlow의 Planning Standard가 자동으로 같은 값으로 변경되는 것은 아닙니다. 새로운 데이터는 현재 기준을 검토하는 근거가 되고, 실제 계산기준을 변경할 충분한 이유가 있다고 판단될 경우 Methodology와 Calculator의 기준을 함께 업데이트합니다.

06전용면적과 임대면적을 구분합니다

필요 전용면적을 계산했다면 이제 부동산 매물을 검토할 수 있는 면적으로 변환해야 합니다. OfficeFlow에서는 다음과 같이 구분합니다.

예를 들어 임대면적 200평, 전용률 60%인 사무실이라면:

반대로 우리 회사에 120평의 전용면적이 필요하고 후보 건물의 전용률이 60%라면:

이므로 약 200평의 임대면적을 검토해야 합니다.

07건물 전용률을 적용해 예상 임대면적을 계산합니다

필요 전용면적이 계산되면 검토하는 건물의 전용률을 적용해 예상 임대면적을 계산합니다.

OfficeFlow는 초기 매물 검토 단계에서 다음 범위를 실무적 참고범위로 사용합니다.

예를 들어 필요한 전용면적이 150평이라면,

• 전용률 60% → 약 250평
• 전용률 65% → 약 231평
• 전용률 70% → 약 214평

의 임대면적을 검토하게 됩니다.

위 전용률 범위는 서울 오피스 시장 전체를 대표하는 공식 통계나 건물 등급의 정의가 아닙니다. OfficeFlow가 후보 매물의 대략적인 규모를 검토하기 위해 사용하는 초기 참고범위입니다. 실제 전용률은 각 건물의 임대조건과 관련 자료를 확인해야 합니다.

08같은 임대면적이라도 실제 사용할 수 있는 공간은 다릅니다

두 개의 사무실 매물이 있다고 가정해보겠습니다.

표면적으로는 A빌딩의 임대면적이 20평 더 큽니다. 하지만 실제 기업이 독점적으로 사용할 수 있는 전용면적은 B빌딩이 16평 더 넓습니다.

그래서 OfficeFlow는 "200평짜리 사무실을 찾자"에서 출발하지 않습니다. 먼저 "우리 회사에는 실제로 어느 정도의 전용면적이 필요한가?"를 계산합니다. 그다음 후보 건물의 전용률을 적용해 실제로 검토해야 할 임대면적을 판단합니다.

09전체 면적뿐 아니라 공간 구성도 함께 분석합니다

같은 전용면적의 사무실이라도 공간이 어떻게 배분되어 있는지에 따라 업무환경은 크게 달라질 수 있습니다. OfficeFlow는 공간을 다음 다섯 영역으로 구분해 분석합니다.

이를 통해 단순히 전체 평수만 확인하는 것이 아니라,

• 임원공간과 업무공간의 비중
• 필요한 회의공간의 구성
• 휴게·라운지의 확보 여부
• OA·수납·창고 등 지원공간의 구성

등을 함께 살펴봅니다.

회의실이 몇 개 필요한지는 직원 수만으로 하나의 고정 비율을 적용하지 않습니다. 회의 빈도, 평균 회의인원, 동시 사용 정도, 조직 구조와 업무 방식 등에 따라 적절한 회의실 구성은 달라질 수 있기 때문입니다.

Benchmark Data를 사용하는 경우에도 그 값은 비교를 위한 참고자료이며 모든 기업에 적용되는 절대적인 적정 기준을 의미하지 않습니다.

10OfficeFlow의 계산 과정을 한 번에 보면

즉 OfficeFlow는 단순한 직원 수 × 1인당 평수 계산기가 아닙니다.

우리 회사에 필요한 실제 업무공간을 먼저 구성하고, 그 공간을 실제 면적으로 변환한 뒤 통로·배치 여유와 건물 전용률을 순차적으로 적용하는 방식으로 사무실 필요면적을 분석합니다.

11분석 결과는 최종 설계가 아니라 의사결정의 출발점입니다

OfficeFlow의 공간 분석 결과는 사무실 이전 초기 단계에서 "우리 회사에는 어느 정도의 공간이 필요한가?"를 판단하기 위한 기준입니다.

실제 후보 건물이 정해지면 건물 형태, 코어 위치, 기둥, 창호, 출입구, 설비, 실제 동선과 배치조건 등을 추가로 검토해야 합니다. GSA 자료에서도 건물의 코어 위치, 기둥 간격과 평면 형태 등에 따라 공간 효율과 필요한 Circulation Area가 달라질 수 있다고 설명합니다.

따라서 OfficeFlow의 자동 분석 결과가 특정 건물에서 그대로 구현된다는 의미는 아닙니다. 후보 건물이 정해진 이후에는 실제 도면을 기준으로 Test-Fit과 상세 Layout Planning을 진행해 배치 가능성을 확인해야 합니다.

으로 이어지는 사무실 이전 의사결정의 출발점입니다.

12Methodology의 한계

OfficeFlow의 분석 결과를 사용할 때 다음 사항을 함께 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문

Reference

External Reference

Domestic Benchmark Data

OfficeFlow는 국내 기업 오피스의 공간구성 분석 데이터를 Benchmark 및 Planning Standard 검토를 위한 참고자료로 활용합니다.

단, Benchmark에서 관찰된 평균값과 OfficeFlow의 Planning Standard를 동일한 값으로 취급하지 않습니다.

또한 외부 공개가 제한된 데이터는 해당 데이터의 공개 권한과 이용조건을 확인한 범위에서만 사용합니다.

Methodology Version

향후 공간계획 기준이나 주요 계산식이 변경되는 경우 Methodology Version과 변경 내용을 함께 기록합니다.